что на самом деле изменилось для инвесторов в недвижимость | Источники: Земельный департамент Дубая (DLD), Генеральное управление по вопросам резидентства и делам иностранцев (GDRFA)
До недавнего времени тем, кто покупал недвижимость в Дубае и хотел остаться здесь надолго, приходилось преодолевать высокий барьер: для подачи заявления на 10-летнюю Золотую визу необходимо было внести минимальный первоначальный взнос в размере одного миллиона дирхамов — или половину стоимости покупки. С апреля 2026 года это правило ушло в прошлое.
💡 Что изменилось и почему это важно
Раньше было недостаточно просто владеть недвижимостью стоимостью два миллиона дирхамов. Решающее значение имело то, какая часть этой суммы уже выплачена. Те, кто покупал жилье в ипотеку, все равно должны были доказать, что как минимум один миллион дирхамов был выплачен из собственных средств — независимо от общей стоимости объекта.
Это требование было отменено. С момента обновления действует правило: определяющим фактором является исключительно общая цена покупки, указанная в договоре купли-продажи (Oqood) или в свидетельстве о праве собственности (Title Deed). Она должна составлять не менее двух миллионов дирхамов. То, какая часть суммы уже выплачена или все еще покрывается ипотекой, больше не имеет значения для получения визы.
Самое главное в одном предложении: Решает не первоначальный взнос, а зарегистрированная цена покупки — и она должна достигать как минимум 2 000 000 дирхамов.
🏦 Ипотечная недвижимость и строящиеся объекты (Off-Plan)
Даже те, кто финансирует покупку через банк, теперь могут подать заявление на Золотую визу — даже если большая часть ипотеки еще не выплачена. Условием является то, что ипотека должна быть оформлена в банке, имеющем лицензию в ОАЭ. К заявлению необходимо приложить письмо об отсутствии возражений (NOC) от банка.
Для покупателей строящегося жилья (Off-Plan) действует следующее правило: заявление можно подавать, как только будет выплачен первый взнос в соответствии с планом платежей застройщика. Не нужно ждать завершения строительства. При этом важно наличие сертификата Oqood и действующей лицензии RERA у застройщика.
🏘️ Комбинирование нескольких объектов
Порог в два миллиона не обязательно должен быть достигнут за счет одного объекта. Если вы, например, владеете двумя апартаментами по одному миллиону дирхамов каждый, вы можете указать оба объекта вместе для получения визы — при условии, что оба зарегистрированы в DLD и их общая цена покупки составляет не менее двух миллионов дирхамов.
📅 Что это значит для повседневной жизни
Практическая выгода очевидна: больше не нужно замораживать миллионы в одном объекте недвижимости, прежде чем появится возможность подать заявление на резидентский статус. Это дает больше свободы для распределения капитала между несколькими объектами или другими классами активов.
Золотая виза также дает право спонсировать супруга/супругу, детей и домашний персонал на десять лет. При этом не обязательно постоянно проживать в ОАЭ — виза остается действительной даже при длительном пребывании за границей, если соблюдаются установленные сроки.
С апреля 2026 года процессы DLD и GDRFA объединены в единый онлайн-портал. Это заметно сокращает время обработки документов и уменьшает бюрократическую нагрузку.
⚠️ На что следует обратить внимание
Несмотря на упрощенные правила, есть моменты, где ошибки могут обойтись дорого.
Комиссия DLD за регистрацию не учитывается: 4-процентный сбор за передачу прав собственности, уплачиваемый Земельному департаменту Дубая при покупке, не включается в инвестиционную стоимость. Цена покупки в контракте должна сама по себе достигать двух миллионов дирхамов — дополнительные сборы на это не влияют.
Off-Plan: Лицензия застройщика обязательна: При инвестировании в еще не завершенный проект необходимо убедиться, что застройщик одобрен RERA и выдан действующий сертификат Oqood. Без этих документов подача заявления невозможна — независимо от суммы взноса.
Доходы от аренды и налоговые обязательства с 2026 года: Тем, кто сдает свою недвижимость в аренду, следует проверить, подпадают ли их доходы под новые правила корпоративного налогообложения. При превышении определенных лимитов возникают обязательства по отчетности — это новшество, которое многие инвесторы до сих пор недооценивают.
📝 Процесс подачи заявления на практике
Для подачи документов вам понадобятся: отчет об оценке DLD, Title Deed или сертификат Oqood, для ипотечных объектов — NOC от банка, а также подтверждение действующей медицинской страховки в ОАЭ. Обычно также требуется справка о несудимости, хотя точные требования иногда меняются.
Практический совет: Лицензированные центры печати (Typing Centers) или Cube Centre в Земельном департаменте Дубая помогут проверить все документы на соответствие актуальным требованиям. Это позволит избежать возвратов и сэкономит время — особенно учитывая, что требования в последние месяцы менялись довольно часто.